持ち家を持っている方ならだれでも「今のウチの値段っていくらなんだろう？」って考えたことがあると思います。
誰でも不動産会社に聞けば査定してくれるっていうのは分かっていることなんですけど、本気で売却を考えていないのに不動産会社に査定をお願いする方はほとんどいないでしょう。
気になっているけど聞けない自分の家の値段。
今回は不動産会社がどんな方法で家を査定しているのかをお伝えしていきます。
ちなみに余談になりますが、不動産会社が出している”査定額”は必ずしも正確なものではありません。結局世の中は「需要と供給」がマッチすることが重要ですので、あくまでも不動産会社の査定金額は目安で出している部分ですので注意しましょう。
この点に関してはまた別記事で詳しくお伝えしていきますね＾＾
うちの今の値段っていくらくらいなんやろなー
どうせ売らへんねんから別にいくらでもいいやん
ん－、まぁなー。（気になる。。。）
あなたの家は一軒家？マンション？
まず最初に大きな分岐点になるのが、持ち家が一軒家なのか、マンションなのかです。
まずはマンションの査定についてお伝えしていきますね！
新築物件を買った人は損？
まず始めにお伝えしておきたいのですが、新築でマンションを購入した場合、住み始めた瞬間にマンションの価値は２割減になります。
これは都市部の急激に人気が上がっている地域を除いてほぼすべてのマンションに共通して言えることです。
ただし、新築が住むとすぐに価値が下がるのはマンションに限らず一軒家も似たようなものなので、要は”新築税”みたいなものだと思いましょう。
こういう目線で話をすると新築物件の購入は損だとなるかもしれません。
実際に私も”お金を第一に考えると損”だと思っています。
でも、自分で選んだ間取り・設備・材質で新品の生活空間を作って、そこで実際に生活できるというのは他には代え難い幸福だと思いますし、私自身も不動産会社で勤務してきた中で新築を契約してくれた皆さんの満足感はやっぱり特別だったと感じています。
要は価値観の問題ですので、新築にしろ中古にしろ高いお金を払うものなので損をしたと思わない選択をするのが重要ですね。
少し話がそれましたが、新築は買った瞬間に値段が下がるのが普通なので、査定を知っていくうえでショックを受けないでくださいという事です＾＾
新築を購入する場合、買った瞬間から価値が下落するのはどんな物件でも基本的に一緒です
マンションの査定は簡単？
マンションの査定で最も簡単な方法は「同じマンションが直近３年以内で売れた値段を調べる」です。
実際に不動産会社もマンションの場合、売却事例をもとに査定金額を算出していることがほとんどです。
大型のマンションであれば大体１件や２件ほどは売却事例が出ている事が多いと思いますので、まずは売却事例があるかどうかを調べましょう。
売却事例を探すには下の国土交通省の運営しているサイトがオススメです。
そのほかにも民間企業で実際に住んでいる人のレビューを書いているサイトなどもありますので、そちらも参考になると思います。
【土地総合情報システム】
国土交通省のサイトです。
物件名が表示されず探しにくい部分はありますが、特定の物件を見るには十分だと思います
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省 (mlit.go.jp)
ちなみに不動産会社はレインズという不動産会社のみが閲覧できるシステムを利用して売却事例を調査しています。
知り合いに不動産関連に勤務している方がいらっしゃる方は、そういった人脈を頼るのも良いですね！
まずは売却事例を探してみましょう！自分の部屋と完全に一致しなくてもOKです＾＾
売却事例が見つかった場合
売却事例が見つかったら、自分の部屋と売れた部屋の広さと階数を比較する必要があります。比較するポイントについては次の３つを意識するとよいです＾＾
- 階層
- 平米数、部屋数
- リフォーム履歴
階層
階層については基本的に上層階になればなるほど金額はあがりますが、一部のタワーマンションを除いて階数によって２倍・３倍とあがることはありません。
大体のマンションでは１階の部屋と最上階の部屋で比較しても１．５倍以内の差だと考えて良いと思います。
階数の差を考慮しましょう
平米数・部屋数
部屋の広さは売却額にかなり影響しますので、比較する場合はなるべく同じ広さの売却事例を探す必要があります。
平米数の差に関しても売却額に影響するのはもちろんなのですが、マンションの場合４LDK以上の間取りは絶対数が少ないため、３ＬＤＫと比較すると値段がグッと上がるケースがあります。
同じ広さの物件が見つからない場合の目安は（売却事例金額÷売却事例平米数）×自分の部屋の平米数くらいを参考にします
リフォーム履歴
リフォーム履歴に関しても大きく査定に影響することがあります。
特にキッチンや浴室などの高額な設備に関するリフォームやフルリノベーションを行った物件などは、相場よりも高額での取引となります。
また、室内が生活でかなり汚れてしまっている場合は逆に相場より金額が下がってしまう場合もあるので注意しましょう。
汚い部屋は実際に売りに出してもなかなか売れない事が多いです。日常の手入れが大切です＾＾
売却事例が見つかったら
この３点を意識して探してみて、近い物件の売却事例が見つかったらそれが査定額と考えて問題ありません。
１つ注意していただきたいのが、ポータルサイト等で中古物件として表示されているのは売却事例ではなく、”売主の希望額”が掲載されているだけで実際の売却価格とは異なるので注意しましょう。
売却事例とポータルサイトの情報は全然意味が違うから要注意です！
売却事例が見つからない場合
売却事例が見つからない場合はどうすれば良いかですが、まずは徒歩２，３分圏内かつ同じくらいの築年数の物件に売却事例がないかを探すのが正解です。
マンションのグレードなどによって多少異なる部分は出てきてしまうこともありますが、かなり近い売却金額になると思われます。
さらに近隣にも事例がない場合についてですが、こちらはプロでも査定が難しい部分になってきます。
売却事例ないやん。そしたら近隣調べてみよかー
物件の条件によって金額が大きく変わる不動産の性質上、正確な査定額を出すことは難しいため「何が物件の金額を決めているのか」についてポイントとなる４点について説明します。
物件の価格を決める大きなポイント４点
- 築年数
- 平米数、部屋数
- 地域の人気
- リフォーム履歴
築年数
最初に書きましたが、マンションは買ってすぐに２割価格が下落します。
そこから年々少しずつ物件価格は下がっていきますが、大体築年数が２０年を過ぎるくらいになると価格の下降はかなり穏やかになり、さらに４０年を超えるとほぼ下げ止まりの傾向となっています。
そのため築年数の古い物件であれば１０年ほど前の売却事例でも参考にできるケースがあります。
平米数・部屋数
こちらは売却事例が見つかった人の場合と同様で平米数も部屋数も広い方が高額の査定となります。
希少性の高い間取りの物件であれば価値がより上がるのも同様です。
地域の人気
他に売却事例がない場合、最も重要なファクターになるのが地域の人気度です。
売却事例がないという事はマンションの希少性が高い地域と言えますので、需要が高ければ比較的良い値で取引できる可能性があります。
地域の人気が高いかどうかは一般的な目線で考えましょう。
”住めば都”と言いますが、自分の住んでいる地域を過大評価しない事が大切です＾＾
リフォーム履歴
こちらも売却事例が見つかった人の場合と同様で、大幅なリフォームをしている物件であればその分資産価値とみなすことができます。
まとめ
いかがだったでしょうか？少しでも所有物件の査定を知るための参考になれば嬉しいです＾＾
ですが、最初にも書いた通り所詮査定額は”予想”でしかありませんので、実際には「どうしてもこのマンションのこの階を購入したい」なんて人がたまたま存在した場合などは高く売れる可能性もありますし、物件の内容と金額は申し分ないとしても「誰も購入を検討している人がいない」場合にはなかなか売却ができない場合もよくあります。
今回の記事はあくまでも不動産会社に聞くほどではないけど査定額に興味がある！って人向けの内容ですので、実際に売却を検討している方向けの記事はまた別でUPします。
それでは最後までありがとうございました＾＾
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